Is het een Boot Slip, een Dok, of een Condo? Wacht, het is een Dockominium!

De term "dockominium" is niet gedefinieerd in de Georgia Condominium Act of de Georgia jurisprudentie. Dockominiums als een belang in grond zijn afgeleid van de Georgia Condominium Act, die "Property" definieert als omvattende "elk onroerend goed en elk belang in onroerend goed, met inbegrip van, zonder beperkingen, percelen luchtruim."

Staten grenzend aan Georgia hebben de term "dockominium" gedefinieerd door middel van jurisprudentie. Het Florida Circuit Court definieert een dockominium als "de op water gebaseerde versie van een condominium, waarbij een koper een boothelling kan kopen met het recht de gemeenschappelijke elementen van de jachthaven te gebruiken." Rechtbanken in North Carolina en Tennessee definieren een dockominium vergelijkbaar met de definitie in Florida. In North Carolina is een dockominium "een individuele scheepsruimte die een jachthaven verkoopt of op lange termijn verhuurt aan een individuele schipper". Volgens het Tennessee Court of Appeals is een dockominium "een reeks boothellingen op een dok die individueel kunnen worden verkocht" en gelden daarvoor dezelfde regels als voor condominiums volgens de Tennessee Horizontal Property Act.

Voor het innen van aanslagen wordt een dockominium behandeld als onroerend goed. Een condominium vereniging kan een eigenaar van een condominium eenheid aansprakelijk stellen voor onbetaalde aanslagen. Het Georgia Court of Appeals stelt: "Voor zover de condominium instrumenten bepalen, omvat de persoonlijke verplichting van de unit eigenaar en het pandrecht voor aanslagen . . . [t]de kosten van inning, inclusief gerechtskosten, de kosten van verkoop, alle kosten die nodig zijn voor de bescherming en het behoud van de eenheid, en redelijke werkelijk gemaakte advocaatkosten[.The Georgia Code provides that all assessments due and payable from the unit owner constitute a lien against the unit superior to all other liens, except the lien of any first mortgage or secondary purchase money mortgage covering the unit, provided that neither the grantee nor any successor grantee on the mortgage is the seller of the unit.

In overeenstemming met de openbare orde van de staat Georgia, hebben condominium associaties voldoende macht om de inning van aanslagen af te dwingen, omdat deze entiteiten anders niet in staat zouden zijn om te blijven functioneren en aan hun verplichtingen te voldoen zonder de andere leden van de gemeenschap op oneerlijke wijze te belasten.

De havenvereniging bezit en onderhoudt de jachthaven, maar het kan moeilijk zijn aan haar verplichtingen te voldoen als te veel eigenaren hun aanslagen niet betalen. Ervan uitgaande dat de vereniging die het dockominium bestuurt een eigenaar heeft die zijn of haar aanslagen te laat betaalt, en er een automatisch retentierecht is dat met het eigendom meereist krachtens de Georgia Condominium Act, kan de vereniging haar retentierecht voor aanslagen verminderen tot een vonnis. De Georgia Code bepaalt dat "het pandrecht door de vereniging kan worden uitgewonnen door een actie, vonnis en executie op dezelfde wijze als andere pandrechten voor de verbetering van onroerend goed." Door het retentierecht voor aanslagen terug te brengen tot een vonnis, creeert de vereniging een instrument om aanslagen te innen tegen een niet betalende eigenaar.

Hier begint de pret. Hoe int de vereniging haar vonnis? De vereniging kan haar vonnis tegen het dockominium executeren onder voorbehoud van pandrechten die prioriteit kunnen hebben. In het algemeen zal de vereniging een pandrecht met eerste prioriteit hebben dat met het eigendom meereist. Het pandrecht van de vereniging kan echter ondergeschikt zijn aan een koopsomhypotheek of een akte tot zekerheid van de schuld.

Een vereniging wil haar vonnis misschien niet executeren tegen de dockominium-eenheid als een andere pandhouder voorrang heeft op het eigendom, omdat die pandhouder de waarde van zijn pandrecht moet worden betaald voordat de vereniging de eigendom van het eigendom kan overnemen via een sheriffverkoop.

Bij een sheriff\’s sale, kan de sheriff beslag leggen op het eigendom door de boot slip te verkopen om het vonnis van de vereniging te betalen. Als het vonnis van de vereniging het enige pandrecht op het eigendom is of het eerste prioritaire pandrecht, kan de vereniging haar vonnis executeren met een creditbod tot het totale bedrag van het vonnis. De sheriff heeft recht op commissie voor de verkoop, die is vastgelegd in de wet.

Een sheriff\’s sale is anders dan een buitengerechtelijke executieverkoop. Een buitengerechtelijke executieverkoop wordt uitgevoerd namens een geldschieter die een verkoopbevoegdheid heeft in zijn akte tot zekerheid van de schuld. Een vereniging die een retentierecht executeert, oefent geen verkoopbevoegdheid uit in een akte tot zekerheid van de schuld, omdat zij mogelijk geen hypotheek of akte tot zekerheid van de schuld heeft. Terwijl de vereniging die een verkoop door een sheriff nastreeft, op het tijdstip van de verkoop over een vonnis moet beschikken, kan de kredietgever op het tijdstip van een buitengerechtelijke verkoop al dan niet een vonnis tegen de eigenaar van de eenheid hebben. Als de vereniging de geldschieter is bij de dokominiumverkoop, kan het mogelijk zijn om een buitengerechtelijke verkoop van een bootsslip uit te voeren. Als de bestuursdocumenten een verkoopbevoegdheid aan de vereniging toekennen, kan de vereniging ook een buitengerechtelijke verkoop van het dockominium uitvoeren.

Francesca Macchiaverna is partner bij HunterMaclean. Zij is een ervaren litigator en vertegenwoordigt clienten in business-to-business commerciele incasso. Zij is bereikbaar op 912.236.0261 of [email protected].